買屋新手必讀：中古屋交易中最常遇到的八大問題解析

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在中古屋交易過程中，從簽約到最終過戶，買屋新手常常會面臨多種問題。專家提醒，以下是中古屋交易中最常遇到的八大問題及其應對策略，幫助消費者避開潛在陷阱。

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一、房仲隱瞞重要資訊

根據內政部不動產交易資訊平台最新統計，房仲隱瞞重要資訊是交易糾紛的主要來源。常見問題包括：

1. 屋況問題：例如輻射、結構傾斜、海砂問題及凶宅等，此外還有漏水和壁癌等隱藏瑕疵。

2. 外部資訊：如附近是否有嫌惡設施，這些資訊可以通過政府電子地圖查詢。

專家建議：

1. 選擇知名度高且有良好信譽的房仲公司，能獲得額外保障。

2. 除了依賴仲介資料，還應主動詢問鄰居了解更多房產信息。

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二、交屋後發現屋況問題

交屋後若發現房屋存在問題，如漏水，應採取以下步驟：

1. 立即拍照存證，並通知仲介公司。

2. 要求仲介公司安排專業廠商進行評估。如果問題證明發生在交屋前，前屋主需承擔相關費用，依合約處理。

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三、合約價與銀行鑑價落差

若發現房貸額度不足，通常是因合約價與銀行鑑價不符。處理方法包括：

1. 在簽約前向銀行詢問初步估價，了解不同銀行的風險偏好。

2. 銀行會根據借款人信用、工作穩定性以及實價登錄來評估房產價值，通常鑑價會低於合約價。

3. 建議向多家銀行詢問估價，選擇最符合需求的銀行，以免影響貸款成數和利率。

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四、如何評估成交價的合理性

評估成交價是否合理，可依據以下標準：

1. 實價登錄：將成交價與類似房屋進行比較。

2. 其他因素：考慮樓層、室內裝潢和附近自然景觀等。

特別提醒，軍、國宅類型的單價通常低於非軍、國宅，不能直接比較。

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五、現況交屋的定義

「現況交屋」指按照合約中的描述交付房屋，但實際情況可能有所不同，從而引發糾紛。

專家建議：

1. 賣方應明確描述「現況」並提供相關照片，避免未來爭議。

2. 在合約中約定如何處理「現況」的瑕疵問題。

3. 附贈物品（如家電、家具）問題也應在合約中詳細註明。

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六、何為「成屋履約保證」

定義與內容：

1. 房屋狀況符合合約：賣方或建商承諾在交付時，房屋狀況符合合約中的標準，如結構完整、無漏水等。

2. 質量保證：包括房屋的建材、裝修品質等，保證在交屋時能夠達到一定的質量標準，並在一定期限內提供質量保修。

3. 履約承諾：如果房屋交付時不符合合約要求，賣方或建商需承擔相應的修繕責任，甚至可能會面臨賠償或退還部分交易款項的義務。

4. 保修期限：通常為1至2年的保修期，在此期間內若發現房屋存在瑕疵，賣方或建商需負責修繕。

確保保證有效性的方法：

1. 詳細檢查合約：在簽訂合約時，明確約定成屋履約保證的內容和條件。

2. 要求書面保證：確保賣方或建商提供書面保證，列出履約保證的範圍、期限及處理方式。

3. 交屋前檢查：在交屋前進行全面檢查，確認房屋狀況符合約定。

4. 保留相關文件：保存所有與房屋交易相關的文件和證據，如合約、保證書、檢查報告等，以備日後使用。

5. 法律援助：若發生履約問題，考慮尋求法律援助或專業人士協助，保障自己的權益。

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七、簽約時需留意事項

在簽訂合約時，應特別注意以下幾點：

1. 詳細檢查合約條款：確認合約中所有細節，包括價格、交屋日期、付款方式等是否清楚明確。

2. 核實屋主身份：確認賣方的身份與房產證件，避免遇到假屋主或糾紛。

3. 確認附贈物品：若有附贈家電、家具等，需在合約中詳細列明。

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八、交屋時注意事項和需檢查地方

交屋時，應注意以下事項以確保房屋狀況符合預期：

1. 全面檢查房屋狀況：包括牆面、地板、門窗等，確認是否有漏水、裂縫等問題。

2. 檢查設施運作情況：如電器、管道、水龍頭等是否正常運作。

3. 確認附贈物品：檢查合約中約定的家電、家具是否如約提供，並在交屋清單上確認所有物品的狀況。

這些常見問題及其應對策略，旨在幫助買屋新手在中古屋交易中做好充分準備，避免潛在風險。

中華超傳媒採編