東南亞房地產科技獨角獸，房地產交易平台PropertyGuru集團，公司估值超過了10億美元.

導讀

PropertyGuru是東南亞地產科技獨角獸，總部位於新加坡，業務涉及東南亞五個國家。平台致力於連接房地產供需兩側，並提供透明的市場資訊和便利的服務。透過一系列併購交易，目前PropertyGuru已成為東南亞地區佔據絕對優勢的房地產科技公司。此外，集團正積極拓展金融科技和數據輔助類業務，透過技術迭代進一步發揮現有市場資源潛力。 2022年3月，PropertyGuru在紐約證券交易所SPAC上市，公司估值超過了10億美元。

Part 1 公司簡介

1.1 公司概述

PropertyGuru成立於2007年，是總部位於新加坡的線上房地產市場服務提供者。公司利用先進的技術，建立了一個連接多方的線上房產平台，一方面為中介代理商、開發商、銀行等機構提供宣傳服務，幫助他們宣傳樓盤、房屋貸款等產品；另一方面幫助找房者找到合適自己的房屋及貸款產品。

自2007年在新加坡上線後，PropertyGuru逐步透過收購、投資等方式將業務擴展至馬來西亞、印尼、泰國、越南五個國家。 2015年，PropertyGuru收購了SaaS平台ePropertyTrack（現在為FastKey）和印尼房地產線上市場RumahDijual；2016年，公司投資了房地產科技公司Batdongsan.com.vn，進軍越南市場，並於2018年對其進行完全收購； 2021年，公司與REA集團達成協議，以PropertyGuru 18%股份交換其在馬來西亞、泰國等地的數個房地產科技平台。透過在五個國家市場的持續滲透，ProtertyGuru致力於成為東南亞第一大房地產科技集團。目前，PropertyGuru平台已擁有超過5.7萬個活躍的房產中介，每月有超過330萬個房源投放，每月找屋者超過5,200萬名。

表1 PropertyGuru在東南亞的市場地位

（資料來源：PropertyGuru 2022年1月投資人報告）

1.2 創始故事

圖1 PropertyGuru共同創辦人Steve Melhuish（左）與Jani Rautiainen（右）

（資料來源：PropertyGuru官網）

PropertyGuru由Steve Melhuish和Jani Rautiainen於2006年共同創辦，源自於兩人在新加坡尋找新家的經驗。他們發現在花費數小時瀏覽房屋及其定價資訊後，往往更難找到合適的住宅。當他們了解到其他找屋者也面臨同樣的困境後，決定創辦PropertyGuru，以建立一個便利、精準的線上房產市場。

共同創辦人Steve Melhuish是一位屢獲殊榮的企業家，擁有28年的創業經驗，其中包括3家新創企業，他對創業、氣候變遷和社會平等充滿熱情。在過去的15年中，Steve一直支持東南亞創業生態系統的發展，並且是一位活躍的天使投資人。 2019年，他創立了Planet Rise，幫助企業應對氣候變遷和社會不平等，公司投資組合包括清潔能源、清潔水和海洋、清潔空氣、清潔食品、移民工人權利和女性領導的社會企業方面的初創企業。自2018年以來，Steve一直是東南亞領先的創投公司之一Wavemaker Partners的LP和兼職風險合夥人。在加入PropertyGuru之前，Steve投資並領導ComiAsia，擔任其新加坡行動內容新創公司的執行長。此外，他還在英國創立了Business2Profit，以幫助大型企業進行創新，並為新創公司提供資金支持。

另一位聯合創始人Jani擁有歐洲工商管理學院（INSEAD）工商管理碩士學位和赫爾辛基理工大學計算機科學碩士學位，專注於具體的戰略計劃，如新業務項目、收購和地域擴張，以支持公司的長期增長。在加入PropertyGuru之前，Jani曾創立過兩家企業。自90年代中期以來，他一直在建立線上和行動解決方案。此外，Jani也是金融科技創投公司True Global Ventures的合夥人，參與投資其他數位新創公司。

1.3 融資概況

截至2022年3月公開上市前，PropertyGuru共完成了6輪融資，金額共7.4億新幣（約5.44億美元）。根據Tech in Asia媒體新聞報道，2019年，PropertyGuru曾宣布將在澳洲證券交易所（ASX）上市，但該計畫在同年10月被宣布取消。該公司發言人表示，取消計畫是由於市場的不確定性，但PropertyGuru對公司業務持樂觀態度，當時還無需為業務運營籌集資金，並已獲得現有股東的支持。

2022年3月，PropertyGuru與李澤楷旗下的SPAC公司Bridgetown 2 Holdings完成合併，正式在紐交所公開上市，股票代號為「PGRU」。根據彭博社報道，透過此交易，ProtertyGuru可獲得高達4.31 億美元的總收益（其中2.99 億美元為Bridgetown 2 所提供），公司估值達13.6億美元，股權估值約17.8億美元。

表2 PropertyGuru融資概況

資料來源：Crunchbase.com

Part 2 商業模式

2.1 市場定位：連結房地產供需兩端的地產科技平台

作為房地產科技平台，PropertyGuru連結房地產市場的供需兩側，並透過科技的營運手段管理線上資源。在C端，PropertyGuru為使用者提供房屋租賃和房產買賣服務，同時利用VR等技術為使用者提供虛擬看房體驗；在B端，PropertyGuru為房產開發商和經紀人提供銷售方案和獲客方案。在PropertyGuru的商業模式中，房屋買賣者、中介機構、開發商和銀行都能夠在平台所提供的服務中找到價值。而平台提供的不僅是交易市場上的相關服務，更包含金融科技及數據服務。

表3 PropertyGuru針對不同用戶群所提供的服務

資料來源：PropertyGuru官網，作者整理

2.2 產品及服務

地產交易市場

地產交易市場是PropertyGuru重要的商業股。作為線上房產交易平台，PropertyGuru為房產仲介公司提供了一個展示房源、尋找業主和住戶的橋樑。而平台會向中介收取展示費用。如圖所示，找房者可以在網站上依需求尋找房源，而仲介資訊及聯絡方式會出現在房產資訊的下方，方便使用者直接與仲介聯絡看房。

圖2 PropertyGuru平台房源資訊展示介面

（資料來源：PropertyGuru官網）

PropertyGuru不斷優化產品，加強平台細節，利用人工智慧和機器學習等技術為找房者提供服務。自2020年起，PropertyGuru開始強制中介不能夠在房屋照片中輸入其電話號碼、臉部圖像或有廣告性的文字。技術團隊透過電腦視覺工具來識別，以確保中介不會繞過系統或創造分散消費者註意力的體驗。同時，在平台管理上，由於一些房東或仲介會根據地理或膚色挑選買家，PropertyGuru明確規定禁止房東或仲介可能存在的歧視性語言，並用人工智慧手段來監管這些偏見。

在新加坡、馬來西亞、泰國和印度尼西亞，房產仲介可以向PropertyGuru支付自動續約的年度訂閱費用以獲取房源展示服務，在越南，仲介則根據每個展示資訊付費。此外，對於房地產開發商來說，開發人員也可以在網頁上進行專案的推廣等行銷活動，也可以使用平台提供的SaaS流程自動化解決方案來輔助專案的銷售和管理。

表4 PropertyGuru房仲服務定價模型（新加坡）

資料來源：PropertyGuru2022年1月投資人公告

金融科技與數據服務

除了直覺的房產市場平台服務，PropertyGuru也將金融科技整合在其商業模式中。平台提供了一個房地產抵押貸款市場，來幫助購屋者尋找適合的抵押貸款產品。平台和新加坡的許多主流銀行都有合作關係，當客戶透過網站選擇了某家銀行的房貸貸款後，相關銀行會向平台給予費用提成。同時，這些金融產品的提供者也可以在PropertyGuru上進行付費推廣。

PropertyGuru對接的金融產品功能涵蓋使用者的購屋需求以及買房後的再融資需求。對於在購屋時希望獲得貸款支援的用戶，他們可以使用網站對擬購房屋的可抵押性進行簡單評估，並獲得初步的審核認證，再尋找合適的貸款產品。而對於在購屋後希望再申請貸款的用戶，他們可以利用網站對貸款情況進行簡單追踪，查詢每天最新的產品利率，網站利用科技手段提供的提示功能則可以幫助用戶在適當的時候通過調整貸款產品節省一定的利率開支。例如，PropertyGuru Finance推出金融創新工具"SmartRefi"，讓用戶可以根據每日市場利率自動追蹤抵押貸款，以幫助他們更好地確定何時進行再融資。

圖3 PropertyGuru的抵押貸款產品搜尋介面

（資料來源：PropertyGuru官網）

在PropertyGuru看來，其優勢之一在於為用戶帶來「無需付費、無需承諾、無需思考」的抵押貸款產品選擇服務。由於和十餘家主流銀行的合作關係，以及平台的資源基礎和科技手段，網站可以為使用者提供客觀、全面、即時的抵押貸款資訊。在Google Reviews上，PropertyGuru的金融服務獲得了用戶五顆星的平均分數。

表5 PropertyGuru的金融服務與貸款經紀人、銀行的對比

資料來源：PropertyGuru官網

除了金融產品資訊之外，作為集合了地產行業多類參與方足跡的平台，PropertyGuru使用數據來為有需要的客戶提供市場分析服務、估值服務等，機構或個人都可以透過付費訂閱來獲得這些服務。由於PropertyGuru的數據分析都是基於平台上真實的顧客需求和交易價格，因此PropertyGuru聲稱其提供的分析結果透明且可信。

圖4 PropertyGuru的資料生態示意圖

（資料來源：PropertyGuru 2022年1月投資人報告）

2.3 營收狀況

PropertyGuru營收表現良好，在2009年就實現了獲利。根據PropertyGuru在2022年1月投資者報告中公開的數據，其估計的收入年均複合增長率（2019-2023年）為21% ，同期EBITDA（稅前息前折舊前攤銷前利潤）的年均複合成長率為28.8%。作為對比，澳洲領先的地產科技平台REA Group在這兩個指標上的數據分別為12.7%和14.2%，而英國領先的地產科技平台Rightmove在這兩個指標上的表現則分別為5.6%和6.0 %。由此可見，PropertyGuru的成長速度位於產業前端。

圖5 PropertyGuru近年來總收入及淨利狀況

（資料來源：Capital IQ）

如圖5所示，PropertyGuru的總收入和淨利狀況整體維持穩定，在疫情前一直處於上升趨勢。根據公司官網公示的2022年1月投資者報告，2021年集團的主要收入來自地產市場的業務板塊，金融科技和數據業務帶來的營收相較少。從地域來看，主要收入來自新加坡，其次是越南、馬來西亞，同時新加坡業務收入穩中有進。

疫情在2021年對PropertyGuru營收帶來了一定的影響。新加坡的抗疫成效維持了公司在新加坡業務的成長，而越南由於病例數增加執行的封鎖政策以及政策的解除都直接影響了PropertyGuru在該地區的收入。

表6 2021年PropertyGuru集團收入預測

資料來源：PropertyGuru 2022年1月投資人報告

表7 2021年PropertyGuru集團EBITDA預測

資料來源：PropertyGuru 2022年1月投資人報告

Part 3 競爭與挑戰

3.1 核心競爭力

潛力深厚的東南亞線上地產廣告市場

東南亞擁有超過4.7億人口以及強大的市場潛力。根據PropertyGuru資料估算，2015年到2025年期間，該地區人均GDP預計將成長為61%；並且在2030年，東南亞地區或將成為世界第四大經濟體。數位經濟的前景特別樂觀：目前該地區的網路滲透率為74%；當地人均網路使用時長達8小時，超過世界平均的6小時43分鐘，同時30歲以下的人口占總數的62%。

和已開發國家市場相比，東南亞市場內的成長潛力會更為強勁，O2O（線下至線上）的變化將為東南亞的市場發展帶來驅動力。在此背景下，地產廣告的線上投放市場也會因此獲益。根據Frost&Sullivan數據顯示，儘管世界各國都會看到該市場的成長，但東南亞地區的成長速度會更快。根據PropertyGuru官網顯示，平檯面對的市場潛力約109億美元。

圖6 部分國家線上地產廣告預算成長率（單位：%）

（資料來源：Frost&Sullivan，PropertyGuru）

不斷迭代的技術創新

作為房地產科技平台，PropertyGuru的技術創新是企業競爭的核心優勢。該公司表示，人工智慧、沉浸式內容、數據解決方案以及企業軟體都是其在技術方面專注的領域。例如，平台會利用人工智慧技術為找房者推送個人化的房屋選擇。在消費者對特定屬性進行兩到三次點擊後，系統將根據他們一直在搜尋的房屋屬性類型和潛在目標來提供相關建議。這不僅縮減了找房者的搜尋時間，也提高了用戶滿意度。

平台利用科技手段為房屋照片設定統一管理模式，確保房源照片的資訊品質。此外，透過「Lens」功能，平台允許用戶在路過某個地方時透過智慧攝影機搜尋當地的房源情況。該功能由擴增實境和人工智慧提供支持，其工作原理是先分析建築物影像的視覺數據，然後使用地理定位技術根據影像的內容執行不同的任務。該技術將識別建築物，然後為使用者提供出售或出租的所有物業清單。該功能還包含提供社區週邊環境的信息，在技術上利用了谷歌地圖中的一些深度API。

在確保平台穩定性上，PropertyGuru使用了多種線上基礎設施。 Kubernetes協助企業在雲端擴展硬體資源，確保即使在大流量進入平台時，消費者也能獲得相同的使用體驗。同時，公司大量使用AWS技術來部署資料科學產品，並根據工作量負載進行擴展或縮減。而PropertyGuru也慢慢將許多工作負載遷移到Google Cloud中。

在數據服務上，PropertyGuru提供房產開發商和銀行的市場數據分析，面向房產仲介和找房者的數據支援介面，以及面向評估師和銀行的雲端設施。由於採用平台承載的大量交易數據，以及對於房屋供需和交易參與者的深度了解，PropertyGuru能對這些數據進行科學的分析並給予一定的預測和建議。

另外，PropertyGuru也提供基於SaaS的銷售流程自動化解決方案－FastKey。透過使用該服務，企業可以提升市場曝光率，管理銷售管道和數據，提高銷售效率並實現智慧決策。 Fastkey還可以自動整合、分配和追蹤潛在客戶，讓銷售團隊隨時隨地完成銷售任務。為了方便快速成交，買家可以當場線上支付訂金。

由於疫情的影響，FastKey開發了名為「FastKey Storyteller」的數位功能。此功能提供完全數位化的360°沉浸式體驗，讓用戶在手機螢幕上查看項目周圍的便利設施、住宅和周圍城市景觀。透過此功能，房地產開發商能夠在專案獲得批准後立即進入市場，無需等待實體售樓處或展廳的建設。這為新的房產專案帶來了全新的銷售管道，並在社交距離和旅行限制的新常態下為房地產商和找房者提供了幫助。

強大的東南亞市場網絡效應

截至2022年5月，PropertyGuru集團下屬的網站（包括收購的網站）在東南亞的五個市場（新加坡、越南、馬來西亞、泰國和印尼）都佔據了領先的市場地位。除了在印尼市場上排名第二，其餘市場中PropertyGuru平台的市佔率均為第一。

具體而言，在新加坡、越南、馬來西亞、泰國和，印度尼西亞，PropertyGuru的市佔率分別達到81%、74%、95%、61%和37%。而且，平台網站的流量除了馬來西亞以外，絕大部分都屬於自然流量：此指標在新加坡、越南、泰國和印尼的數據分別為86%、96%、81%和80%。或將為PropertuyGuru帶來強大的網路效應：不僅確立了PropertyGuru的品牌龍頭地位，更能透過各部門在技術和資訊上進行共享，讓企業在整個東南亞地區的策略制定上更富有洞察力。

圖7 PropertyGuru在東南亞五國的下屬平台品牌

（資料來源：PropertyGuru官網）

3.2 面臨挑戰

透過一連串的收購，PropertyGuru已在絕大多數涉足的市場中佔據了絕對優勢。因此對這家獨角獸而言，大多數風險和挑戰都來自於宏觀環境的變化及內部運作。例如，疫情帶來的社交距離限制和區域封鎖政策對PropertyGuru曾造成極大的影響。自2020年以來，公司在不同地區的業務收入與該地區的疫情控制效果有著直接的關係。因此，如果此後疫情再次大規模爆發，或類似的政策再度執行，將對PropertyGuru的收入帶來持續的影響。

從內部營運的角度來看，快速的擴張和收購也對企業帶來了考驗。自2009、2010年兩年連續獲利之後，PropertyGuru開始快速佈局新加坡以外的市場。 2011年，公司雄心勃勃地將業務擴展到馬來西亞、泰國和印尼。過於急促的擴張為PropertyGuru帶來了團隊管理的問題。公司聯合創辦人、前執行長Steve Melhuish曾表示，一次將業務擴張至這麼多國家是一個不夠明智的決定：「2010年，我們有70名員工專注於新加坡市場。然後幾乎在一夜之間，我們增加了馬來西亞、印尼和泰國。

Part 4 未來發展

2021年，PropertyGuru全年營收年增22.7%，達到1.007億新幣，名列東南亞地產科技產業的首位。公司對於自身2022年的營收也給出了積極展望，預計其2022年的收入將達到1.451億新元，比2021年增長44%，調整後EBITDA利潤率為8%。

在公開上市之後，PropertyGuru的未來規劃受到了市場的多方關注。從公司近期新推出的抵押貸款和數據分析等輔助業務來看，在地產市場業務之外拓展的金融科技和數據業務，或許將是PropertyGuru的下一個戰場。目前，這部分業務在公司營收的佔比並不高，然而，在PropertyGuru成功整合了東南亞五國地產市場的背景下，現有的市場資源能夠為其金融科技業務提供巨大的價值。能否藉助房地產市場及科技領域的成功經驗，進一步發揮金融科技的潛能、充分探索數據價值，將是決定PropertyGuru能否在地產科技領域獲得更大成功的關鍵。