從星國組屋看台灣 先入住後儲蓄

產產中心/綜合報導

為什麼新加坡能讓約80%的居民家庭住進政府主導的HDB組屋，而且其中超過90%的住戶擁有自己的住宅；台灣卻有愈來愈多青年面對「買不起房、租不起好房、存不到頭期款」的居住困境？這個問題，值得台灣重新思考。

中華民國都市更新整合學會秘書長李姿齡博士表示，新加坡的公共住宅制度之所以受到全球關注，不只是因為「政府蓋了很多房子」，而是它把土地、住宅、都市規劃、金融、家庭政策與退休制度整合在一起，形成一套完整的居住制度。

新加坡政府資料顯示，建屋發展局（HDB）自1960年成立後，已發展出超過100萬戶組屋，目前約80%的居民家庭住在HDB，其中超過90%的HDB住戶是屋主。

換句話說，新加坡的「公共住宅」並不是只提供給最窮的人，而是成為整個社會住宅體系的重要主流。這也是台灣真正值得研究新加坡組屋制度的地方。

新加坡組屋為什麼能成功？

新加坡組屋制度最重要的轉折，發生在1964年。中華民國都市更新整合學會秘書長李姿齡博士指出，當時新加坡推出「人民居者有其屋計畫」（Home Ownership for the People Scheme），住宅政策開始從單純提供出租住宅，轉向鼓勵人民擁有自己的住宅。新加坡政府對組屋的定位，也因此不只是「福利」，而是國家發展的一部分。從政府的角度來看，住宅同時具有三種功能：第一，是解決人民居住問題。第二，是形成家庭資產。第三，是讓人民與國家長期發展產生連結。

新加坡政府目前仍將「居者有其屋」視為住宅政策的重要目標，並透過HDB提供不同類型住宅、住宅補助及貸款機制，讓不同收入與家庭型態的人能夠取得住宅。因此，新加坡組屋真正值得研究的，不是「大樓長什麼樣子」，而是：政府如何讓住宅變成一套可以長期運作的制度。

組屋不是「便宜房子」，而是一整套國家住宅政策

很多人談到新加坡組屋，第一個想到的是「政府蓋房子」。李姿齡博士強調，但如果只把新加坡組屋理解成「政府興建便宜住宅」，就很容易看錯它真正的核心。HDB背後其實是一套完整的制度，包括：土地取得、都市規劃、住宅興建、購屋資格、房屋補助、住宅貸款、轉售規範、社區規劃，以及不同家庭生命階段的住宅需求。新加坡政府也透過住宅政策處理人口與社會整合問題，例如1989年開始實施的「種族融合政策」（Ethnic Integration Policy），對HDB住宅社區中的族群比例設有限制，避免形成高度集中的族群聚居區。因此，組屋不是單純的建築政策，而是一種「國家如何組織居住」的制度。

台灣最大的不同：我們有社會住宅，卻還缺少「完整住宅制度」

反觀台灣，近年也開始大力推動社會住宅。中華民國都市更新整合學會秘書長李姿齡博士表示，依照內政部目前的住宅政策，台灣114年至121年提出「百萬戶租屋家庭支持計畫」，目標包括25萬戶直接興建社會住宅、25萬戶包租代管，以及50萬戶租金補貼。截至2025年底，全台直接興辦社會住宅已達12萬2,680戶，其中中央興辦約7萬戶、地方政府約5.25萬戶。這代表台灣其實已經開始建立公共住宅的基礎。但是，台灣的社會住宅與新加坡組屋仍存在一個非常大的差異：台灣目前的主流社會住宅政策，是「租屋」；新加坡組屋則進一步建立了「居住＋資產＋家庭」的制度。台灣目前的社會住宅原則上是「只租不售」，目的在於讓公共住宅資源可以循環使用，照顧更多有居住需求的民眾。這套制度有其必要性，但也帶出另一個問題：一個人如果長期支付房租，十年、二十年之後，他得到的是居住保障，還是仍然沒有住宅資產？這可能就是台灣下一階段住宅政策必須面對的問題。

為什麼新加坡能讓大多數人民住得起、甚至買得起房子，台灣卻有愈來愈多青年陷入「買不起、也存不到」的居住困境？這個問題，可能要從新加坡最具代表性的住宅制度——組屋（HDB）談起。

新加坡的組屋並不是一般人印象中的「政府蓋便宜房子」，而是一套由政府長期主導土地、住宅供給、都市規劃與居住政策的制度。新加坡建屋發展局（HDB）自1960年成立後，已興建超過125萬戶住宅，目前約有80%的新加坡居民住在HDB組屋，其中約九成住戶擁有自己居住的組屋。

更重要的是，新加坡早期的公共住宅原本以「租屋」為主，1964年推出「人民居者有其屋計畫」後，住宅政策開始從「提供房子讓人民住」轉向「讓人民有能力擁有自己的家」，這也是新加坡組屋真正值得台灣研究的地方。它解決的並不只是「房子夠不夠」，而是進一步處理了土地從哪裡來、房子怎麼蓋、人民怎麼負擔、如何取得住宅，以及如何讓住宅成為家庭長期生活的一部分。

如今台灣同樣面臨高房價、高租金、少子化與高齡化等問題，中華民國都市更新整合學會秘書長李姿齡博士認為，台灣不必照抄新加坡，但可以從新加坡經驗重新思考一套符合台灣國情的「台灣組屋」。這也是中華民國都市更新學會李姿齡博士長期倡議的《取回房租－組屋給你住得起的未來》中提出的核心主張。

新加坡「先儲蓄、後入住」　台灣能不能反過來？

李姿齡博士認為，台灣與新加坡最大的不同之一，在於今天許多台灣年輕人不是沒有工作，而是在進入購屋市場之前，已經被高房租、高生活成本與房價所得差距消耗掉累積資產的能力。因此，如果只是告訴年輕人「努力存錢、以後買房」，問題可能永遠無法解決。所以，她建議政府提出一個與傳統住宅思維不同的概念：「先入住、後儲蓄」。李姿齡認為，讓一個人不必等到存夠一大筆錢才能取得穩定住宅，而是先進入可負擔的住宅體系，再透過「住宅基金儲蓄制度」，讓居住者在入住期間逐步累積未來的住宅資產。李姿齡認為，這等於把「房租只是支出」的觀念重新翻轉。如果人民每個月都必須支付住宅成本，為什麼不能讓其中一部分，成為未來住宅資產累積的一部分？這正是「先入住、後儲蓄」希望解決的問題。

「房屋儲備制」：政府不能只在房價上漲後才出手

李姿齡進一步提出「房屋儲備制」，認為政府面對住宅問題，不應只在房價上漲、租金上升之後，再透過補貼或短期政策因應。政府應該主動建立一定規模的住宅供給與土地儲備。當市場有穩定的可負擔住宅供給，人民就不必只能在高房價市場中做選擇。這也可能形成政府、企業與人民的三方合作：政府提供土地與制度、企業提供建設與管理能力、人民取得可負擔的長期住宅。李姿齡認為，這樣的制度設計，目的不是消滅房地產市場，而是讓住宅市場之外，多一個真正能保障居住權的制度選項。

如果結合都市更新 台灣組屋可能找到真正的落地機會

台灣目前另一個重大問題，是大量老舊住宅等待更新。因此，「台灣組屋」若要真正落地，李姿齡認為都市更新可能是重要的試驗場。未來在公辦都更或大型都市更新案中，除了改善原有住戶的居住環境，也可以規劃一定比例的可負擔住宅，讓都市更新同時增加新的住宅供給。如此一來，都市更新就不只是：「拆掉舊房子、蓋更貴的新房子。」而可以進一步變成：「更新城市，也增加人民住得起的房子。」這對台灣尤其重要。因為如果都更完成後，原本住在社區裡的青年、老人與一般家庭反而因房價上升而無法留下，都市更新改善的可能只是建築物，卻不一定改善居民的生活。

台灣組屋不只解決房價　還要解決「老、中、青」怎麼一起生活

中華民國都市更新整合學會秘書長李姿齡博士提出的「台灣組屋」，還有另一個與新加坡組屋經驗不同的方向，就是全齡型社區。面對台灣快速高齡化，未來的住宅不能只思考「一戶幾坪、每坪多少錢」，還必須思考：老人誰照顧？孩子誰照顧？雙薪家庭如何工作？年輕人如何成家？高齡者如何在熟悉的社區中老去？因此，台灣組屋可以將住宅與托育、長照、醫療、商業、公共空間及交通整合，讓老、中、青三代在同一個社區中生活。李姿齡所提出的構想，就是希望透過住宅制度與社區設計，逐步實現：「老有所養、幼有所託、壯有所成。」

從「社會住宅」再往前一步：人民能不能把居住變成資產累積？

台灣近年大力推動社會住宅，已經建立一定的公共住宅基礎。但李姿齡認為，台灣下一階段可以繼續思考：除了「租得到」，能不能進一步做到「住得久」？

甚至讓人民在居住過程中，逐步形成自己的住宅資產？這也是《取回房租－組屋給你住得起的未來》最核心的問題。李姿齡博士表示，房租是不是只能永遠流出去？如果住宅制度重新設計，能不能讓今天支付的住宅成本，同時成為明天的居住保障？這正是「先入住、後儲蓄」所要挑戰的傳統住宅思維。

台灣下一步，不妨先做一個「組屋示範區」

中華民國都市更新整合學會秘書長李姿齡認為，台灣如果真的要討論組屋，與其停留在「要不要學新加坡」，不如選擇一處公有土地、都市更新基地或TOD開發區，進行第一個「台灣組屋示範計畫」。從土地取得、住宅成本、入住資格、住宅基金、長期居住、轉售規範，到托育、長照與社區管理，全部放進同一個示範計畫中測試。

新加坡用了數十年建立組屋制度 台灣不必從零開始 但必須走出自己的路

李姿齡博士表示，居住正義的核心，不一定是讓每一個人都買得起傳統市場上的房子，而是讓每一個人都有機會獲得一個安全、負擔得起、可以長期居住的家。

從新加坡組屋成功經驗出發，台灣真正需要討論的，也許已經不是：「台灣要不要學新加坡？」而是：「台灣能不能創造一套比照新加坡精神、卻真正適合台灣自己的組屋制度？」《取回房租－組屋給你住得起的未來》，正是從這個問題出發，提出「先入住、後儲蓄」、「房屋儲備制」與全齡型社區等構想，希望將「居住」從單純的消費支出，重新思考成為一項可以長期累積的社會資產。