房市低迷衝擊建商！台北市不動產開發公會籲鬆綁第二戶房貸　土方、都更審查成產業三大壓力

(圖/ 中華超傳媒 AI圖片)

台灣房市持續面臨交易降溫與融資緊縮壓力，台北市不動產開發公會提出政策建議，盼政府調整第二戶房貸限制，並同步處理營建成本、土方去化及都更審查等問題。

房市降溫不只影響買方　建商開始面對「賣屋、融資、完工」多重壓力

台北市不動產開發公會近日針對房市現況提出多項政策建議，認為目前房地產市場受到信用管制與高成本環境雙重影響，尤其第二戶房貸成數限制，可能讓換屋族購屋過程面臨較大的資金缺口，也間接增加建商銷售與交屋的不確定性。

公會認為，當前房市問題已不單純是成交量減少，而是從購屋貸款、建築成本到建案資金周轉等環節同時承受壓力。因此，除檢討第二戶房貸政策外，也希望政府處理土方去化與都更審查等結構性問題。

第二戶房貸成數受限　換屋族成為政策討論焦點

目前房市交易降溫，其中一項受到建商業界關注的問題，是第二戶住宅貸款條件。台北市不動產開發公會理事長陳勝宏表示，房價形成涉及土地、營造、原物料及通膨等多項成本，不宜單純透過信用管制處理。針對第二戶房貸，目前政策放寬至六成後，公會進一步主張取消相關成數限制，讓市場回到一般房貸條件。

業界認為，第二戶貸款限制對換屋族影響尤其明顯。部分民眾必須先購買新屋，再處理原有住宅，若新屋貸款受到限制，可能造成資金銜接困難，進而影響購屋決策，甚至提高交易取消或延後的可能性。這項問題也牽動建商端。若預售市場成交速度放慢，建案從銷售到後續交屋的時間拉長，企業資金周轉壓力也可能同步升高。

房貸不只看成數　年齡與貸款年限也成核貸門檻

除了第二戶房貸之外，業界也關注目前銀行對房貸條件的審核方式。台北市不動產開發公會理事暨勤美建設董事長林廷芳指出，部分銀行將借款人年齡與貸款年限合計控制在75年以內，使部分購屋者的貸款年期受到限制。

對於房價較高的台北市而言，如果貸款期間縮短，即使購屋者具備一定收入與還款能力，每月需要負擔的金額仍可能增加。因此，業界建議，在維持金融體系穩定的前提下，可以重新檢視房貸年限條件，讓貸款條件與借款人的實際還款能力有更大的調整空間。

營建成本持續墊高　房市交易降溫讓建商兩面承壓

房市問題另一個核心，是建築成本與銷售速度之間的落差。新亞建設總經理賴調燦表示，近年營造成本明顯增加，以住宅建築為例，台北市RC結構住宅每坪造價已約26萬元，新北市約23至24萬元，桃園則約22萬元；鋼筋價格去年每噸也增加約4,500元。

這代表建商在土地取得後，還必須承擔更高的營造、人工及材料成本。然而，在市場交易速度放慢的情況下，房屋銷售價格並不容易同步反映所有成本增加。

對開發商而言，真正的壓力因此不只是「房子賣得慢」，還包括資金占用時間變長。從土地開發、興建到取得使用執照，再到消費者完成貸款與交屋，任何一個環節延後，都可能增加企業的利息與資金成本。

土方處理成工程新瓶頸　部分業者估成本增加約一成

除了房貸政策，土方處理也是此次建商業界提出的另一項問題。業界指出，部分地區土方去化與清運速度較慢，加上各地處理條件與費用不同，可能使工程進度受到影響。部分建案甚至面臨較長時間的工期延遲。

鵬程建設董事長吳武山表示，土方處理問題會直接反映在工程成本與施工排程上，相關衍生成本可能增加約一成。如果工程無法按照原定時程推進，建商除了必須負擔額外營造成本，也可能增加土地融資及建築融資的利息支出。

林廷芳則認為，目前部分土方運輸成本甚至高於預拌混凝土等材料運費，顯示土方去化問題已不只是環保或工程管理議題，也開始成為影響房地產開發成本的因素。公會因此建議增加土方最終去化地點，並簡化暫置相關程序，讓工地產生的土方能更有效率地完成處理。

豪宅貸款門檻多年未調　高房價區域出現適用性爭議

另一項政策討論則集中在高價住宅貸款限制。台北市不動產開發公會常務監事郭淑珍指出，目前台北市高價住宅認定門檻為7,000萬元，但在房價較高的區域，住宅本體加上車位後，部分一般換屋案件也可能接近或超過門檻。

公會認為，若高價住宅標準長時間沒有調整，可能使部分購屋者受到較嚴格的貸款條件限制，因此建議重新檢視台北市高價住宅認定標準，並提出將門檻提高至1.2億元的主張。

這項建議實際上涉及房價與金融管制之間的平衡：一方面政府需要控制房市信用風險，另一方面也必須避免政策門檻與實際住宅價格結構出現過大的落差。

都更審查時間拉長　建商認為利息與工程成本同步增加

都市更新則是另一個長期受到業界關注的問題。台北市不動產開發公會理事暨日勝生總經理劉垚凱表示，目前中央與地方的都更案件審查時間仍偏長，對開發商而言，等待期間會持續產生土地、融資、人工及其他相關成本。

若行政流程耗時增加，不只可能拉長都更案的開發週期，也可能降低建商與地主參與都市更新的意願。因此，公會希望政府持續簡化行政程序，縮短審查時間，讓都更案件能更快進入實質施工階段。

房市真正的壓力　從「買不起」轉向「貸不到、蓋不起、賣不快」

從此次建商公會提出的多項建議來看，當前房市所面對的問題並非單一因素。需求端受到房貸條件影響，換屋族可能因第二戶貸款限制降低購屋意願；供給端則面臨土地、材料、人工與土方處理成本增加；到了開發端，都更審查與工程延遲又可能進一步拉長資金占用時間。

這使房市逐漸形成一個新的壓力結構：交易量下降時，建商未必能立即降低既有成本；但成本持續增加，又會限制房價下修的空間。因此，後續政策如何在「抑制房市投機」與「維持正常交易」之間取得平衡，將成為市場關注焦點。

未來觀察：第二戶房貸是否調整　將成房市政策重要指標

此次公會提出的核心訴求，包括第二戶房貸政策調整、房貸年限檢討、高價住宅門檻重新評估、土方去化機制改善，以及加速都更審查。其中，第二戶房貸政策的變化，可能直接影響換屋族的資金配置與市場交易；土方與營建成本則牽涉建商未來的開發成本；都更審查效率則會影響都市更新案的推進速度。

不過，目前相關建議仍屬建商及產業界提出的政策主張，後續是否調整，仍須視政府對金融穩定、房市交易與產業發展的整體政策評估。

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(文/ 記者 郭紋雅)